德国新政府联合协议将如何影响租房者？

德国即将上任的新政府公布了联合执政协议的详细内容。新政下的多项政策变化将对德国的租房者产生怎样的影响？

德国政府公布联合执政协议

德国是欧盟成员国中租房比例最高的国家。根据联邦统计局（Destatis）2023年的数据，德国有52.3%的居民是租房居住。因此，每一届德国政府在住房租赁方面的政策，都会引起广大租户和房东的高度关注。

上周，由基民盟/基社盟（CDU/CSU）与社民党（SPD）组成的即将上任的新政府公布了其联合协议的具体内容，其中包括多项将在未来几年内影响租房者的政策措施：

租金指数法律将进行修改

德国目前已有一套《租金指数》（Mietspiegel）制度，每两年更新一次。该指数由联邦统计局基于消费者物价指数制定，用于决定房东是否有权提高“冷租金”（Kaltmieten），以及可涨幅度。

不过，德国的租户协会一直批评现有的租金指数过于宽松，只有在被认定为“住房市场紧张”的区域，租金才会受到一定限制，且仅限于某些类型的房屋。

新一届联盟政府表示将扩大“住房市场紧张地区”的定义，进一步加强租金管制，并首次将带家具的出租房屋纳入租金监管范围。

附加费用结算方式将改变

针对房东通过“附加费用结算单”（Nebenkostenabrechnungen）隐藏变相涨租的现象，政府计划简化该类账单，使其更易理解和透明。

地方政府将更易行使优先购买权

新协议还规定，更多地方政府将被赋予更大的权限来行使“优先购买权”（Vorkaufsrecht）。这一权利允许地方政府将房产优先出售给特定群体（如租户），而非交由投资人或中介机构处理。

《经济犯罪法》将被重新评估

政府还宣布将在2026年底前，由一个专家小组对《经济犯罪法》中关于“剥削性租金”的条款进行评估。

根据现行法律，房东如果收取比租金指数高出20%的租金，可面临最高5万欧元罚款；若超出50%，则可能构成刑事犯罪，面临监禁。

2025年初，由德国左翼党（Die Linke）推出的一款“租金计算器”帮助租户判断自己是否被收取了过高租金。在使用该工具的3.2万人中，2.2万人发现自己的租金偏高，其中1.3万人更是被收取了高出租金指数50%以上的租金。

将推出“住房建设加速法案”

据基尔的住房研究机构 ARGE 报告，德国目前住房短缺约55万套，且每年需新增至少10万套社会住房，才能满足人口需求。

为应对这一现状，新政府承诺将在执政后100天内提出一项名为“住房建设加速”（Wohnungsbau Turbo）的草案，以“加快建设速度”。

该计划将整合由国有开发银行——复兴信贷银行（KfW）提供的两项核心补贴计划，分别用于新建和翻修住房项目。

建筑法规将简化

德国的建筑规范也将简化，“E类节能建筑”（Gebäudetyp E）的评判标准将放宽。例如，今后建筑若未使用E类防火材料，仍可能被认定为“E类”建筑。

此前德国建筑业中央协会批评规划审批程序远比施工过程耗时，新协议中也明确，将简化审批流程，赋予地方政府更大灵活性。

将设立合租住房咨询中心

基民盟与社民党还承诺，将改善年轻人和合租群体（如WG，即合租公寓）的租赁法规，并将在全国范围内设立合租咨询中心，专门为这类租户提供法律与租房信息支持。

何时实施这些变革？

根据现有时间表，候任总理弗里德里希·梅尔茨（CDU）将于2025年5月6日正式当选为德国总理，联合政府预计将于5月7日开始履职。届时，新政府才能正式推进相关住房政策，并将其提交联邦议院进行表决。